¿Alguna vez te has preguntado qué hace un agente inmobiliario a tus espaldas? Si no sabes de dónde sale la comisión de cada venta, desde idealista/tools resumenen esta lista lo que hacen los agentes cuando no estás mirando. ¿Qué hacen los agentes inmobiliarios cuando no están con clientes? 1. Se pasan el día al teléfono Atienden constantemente las llamadas de tu anuncio y saben proporcionar a cada posible comprador la información que necesita. Pongamos que cada anuncio tiene unas 20 llamadas y esas llamadas se traducen en 10 visitas a la vivienda. Esto supone tener siempre disponibilidad y bastantes horas de trabajo a la espalda. También gastan horas en mantener el contacto con otros agentes inmobiliarios para difundir la propiedad que tienes en venta o buscar una casa que encaje con todos los requisitos que pides. 2. Buscan propiedades constantemente Pasan un par de horas al día en busca de propiedades potenciales. Además, las propiedades fluyen rápido en el mundo inmobiliario, así que los agentes tienen que revisar constantemente las listas de propiedades compartidas como la MLS para no perderse nada. A veces el proceso de encontrar propiedades que encajen con los intereses del cliente puede hacerse muy largo en el tiempo si los requisitos se salen tan solo un poco de lo común. 3. Analizan el mercado Es algo imprescindible para poder definir bien el verdadero valor de tu casa en venta o saber si tu futura compra es una buena opción. También es esencial a la hora de hacer ofertas y contraofertas que se ajusten al interés del cliente. Si el agente pertenece a una gran oficina con muchas ventas propias puede hacer valoraciones mucho más precisas que al hacerlas en base a datos de anuncios (no hay que olvidar que en los precios de los anuncios de viviendas sin vender cabe todo, desde precios desorbitados a datos engañosos). Explicar a un cliente cómo realizar contraofertas correctamente también lleva su tiempo. 4. Inspeccionan las propiedades No hay nada como ver personalmente una casa en todo su esplendor (o no), que es el motivo por el que los agentes pasan parte de su tiempo revisando las propiedades. La inspección no se limita a lo físico: el agente revisa en los registros que la propiedad esté totalmente “limpia” para evitar que los clientes resulten víctimas de fraude, propiedades en malas condiciones o deudas ocultas. 5. Gastan su propio dinero en marketing Además de no recibir salario hasta que el trato haya terminado, los agentes que vendan tu propiedad también gastan su propio dinero (y tiempo) en marketing: fotografías de la propiedad, vídeos promocionales, revistas, publicidad convencional, publicidad online, carteles, flyers, impresiones de calidad… También invierten dinero en home staging para que la vivienda tenga mejor imagen y resulte más fácil de vender. 6. Realizan cursos formativos Deben tener conocimientos de áreas como fiscalidad, jurídico, marketing, mejora de imagen de la propiedades, fotografía y vídeo, negociación y técnicas de venta, para lo que es necesario realizar constantemente cursos formativos. También acuden a convenciones y ferias inmobiliarias para aprender de otros profesionales y mejorar sus servicios. 7. Ayudan con la financiación Además de ayudar a los compradores a obtener las mejores hipotecas posibles u obtener esa hipoteca que pensaban que no podían conseguir, están listos para resolver cualquier duda sobre financiación. Saben mejor que nadie cuánto cuesta arreglar ese “pequeño desperfecto” que menciona el anuncio en el que estás interesado o pueden decirte cuánto va a costarte realmente la reforma que quieres hacer. 8. Verifican todo el proceso Uno de los principales beneficios de contactar con una agente inmobiliario es la seguridad jurídica que proporcionan. Son conocedores de todo el proceso de compra venta y tienen obligación de verificar que se cumpla legalmente (tanto por tus intereses como por los suyos). No todas las ventas se realizan con facilidad y a veces surgen dificultades. Un agente actuará de escudo. Arreglan asuntos de los que muchas veces compradores o vendedores no son conscientes. 9. Mantienen la calma Un buen agente no solo se encarga de ayudarte a comprar o vender tu casa, también tratan de que el proceso sea para ti lo menos estresante posible. Puede que no lleve mucho tiempo aportar soluciones a problemas de los clientes relacionados con lo emocional (a veces sí), pero desgasta mentalmente. …y todo esto es gratis, al menos hasta que tengan resultados.

Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler. Según los datos de idealista, el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana del mes, coincidiendo con la vuelta del verano y el nuevo curso escolar. Para que tanto quienes estén pensando en poner en alquiler un piso como los que quieran convertirse en inquilinos tengan toda la información disponible, hemos seleccionado toda la información relativa a contratos de alquiler: Para los propietarios 1.- Modelo de contrato de alquiler adaptado a los últimos cambios en la ley de arrendamientos Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos. idealista pone a tu disposición plantilla modelo de contrato de alquiler facilitada por la plataforma de compraventa de documentos jurídicos lexperta, que podrás utilizar para futuros alquileres de tu vivienda. 2.- Aval vs seguro de alquiler, claves para elegir la mejor protección ante un inquilino moroso La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barrera existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de alquiler que ofrecen una garantía al arrendador en caso de impago de la renta. 3.- ¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda? Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado. 4.- Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. 5.- A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC? Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el 'Arca' de Alquiler Seguro. 6.- ¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso? El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, los expertos del despacho de abogados Sanahuja & Miranda recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses. Para los inquilinos 1.- ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes. 2.- Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año. 3.- Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”. 4.- 7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, te interesa saber una serie de cosas para estar bien armado legalmente. Helena Pascual, abogada de Versus Estudio Jurídico recuerda que la duración del contrato es libremente pactada por las partes, al igual que la renta. También hace hincapié en la obligatoriedad de entregar la fianza. 5.- La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos. Para ambos 1.- Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia. 2.- 8 cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos. 3.- En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino? Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona paga todo lo que puede medirse con contadores individuales. 4.- Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma. 5.- ¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda? La LAU fija la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato y devolverla, una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas. Si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños. 6.- Ventajas de alquilar una vivienda a través de un profesional Cada vez más profesionales que se especializan en ayudar tanto a los inquilinos a encontrar una vivienda como a los propietarios a alquilarla con seguridad. Al casero le facilitan la selección del inquilino, la redacción del contrato o la contratación, por ejemplo, de un seguro de alquiler. Por su parte, a los inquilinos les posibilitan encontrar una vivienda que se ajuste a sus posibilidades económicas, les informan sobre el contenido del contrato de arrendamiento y les sirven de mediador en el caso de que surja algún problema durante la duración del mismo.

Algunos expertos en el sector inmobiliario apuntan a que 2017 puede ser un buen año para comprar vivienda. Sin embargo, comprar una casa es una decisión económica muy importante y hay que tener en cuenta muchos factores antes de llevar a cabo dicha operación. Por eso te traemos algunos consejos, para ayudarte a tener éxito si decides embarcarte en este proyecto: 1 Considerar todas las fuentes de búsqueda para encontrar vivienda Además del tradicional método de los carteles que cuelgan de farolas, está claro que hoy en día existen otras muchas fuentes donde buscar una vivienda que se ajuste a nuestras expectativas. Internet ofrece un gran registro de inmuebles a través de buscadores y portales inmobiliarios especializados en la compraventa de viviendas. Por otra parte, también podemos recurrir a agencias inmobiliarias, agentes o promotores para contar con una atención personalizada y profesional. Escarbando en todas las fuentes posibles encontraremos más opciones. 2 Estudiar bien el precio, condiciones hipotecarias y gastos Está claro que el precio de la vivienda es uno de los factores más determinantes a la hora de decantarse por ella, por eso es bueno indagar en el mercado inmobiliario. Dar una vuelta por la urbanización para conocer el coste de inmuebles similares y comparar precios según las características de los diferentes inmuebles nos ayudará a establecer un presupuesto. Y una vez que nos hayamos decidido por una casa, es fundamental realizar un buen estudio de las hipotecas disponibles hasta encontrar el mejor crédito. Se aconseja que la cuota mensual de la hipoteca no supere entre el 30-40% de los ingresos netos de la unidad familiar. Asimismo es muy importante saber elegir entre una hipoteca fija o variable (Consulta nuestro artículo: ¿Elegir una hipoteca fija o variable?). Actualmente los créditos fijos son los más demandados. Y no hay que olvidar que deberemos afrontar el pago de la comunidad con la cuota mensual de la hipoteca, lo que la encarecerá, así como que es muy aconsejable ahorrar un dinero extra para los gastos extraordinarios derivados de las gestiones hipotecarias o impuestos fiscales. 3 Revisión de la fiscalidad y otros trámites Comprar una vivienda conlleva efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos. Una vez que se formalizan los trámites, existen otros posteriores: -Plusvalía municipal. Tras la entrega de llaves, se debe liquidar la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana). -Impuestos de Actos Jurídicos Documentados. Se deberán liquidar si la compraventa está sujeta al IVA. -Inscripción en el Registro de la Propiedad. Un trámite necesario para que el comprador esté protegido jurídicamente. Imprescindible si se accede a un crédito hipotecario. -Comprobar el cambio de titularidad en Catastro. Los datos del nuevo propietario deben quedar inscritos correctamente. -Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI). Tras el cambio de titularidad el propietario estará obligado a pagar este impuesto anual. 4 Analizar la revaloración de la vivienda Es muy importante analizar las opciones de revalorización de la vivienda de cara al futuro, intentando encontrar un equilibro entre el precio actual de la vivienda y las expectativas. Es decir, adquirir la vivienda por un buen precio teniendo en cuenta que esta se puede encarecer con el tiempo, sobre todo si estamos pensando en el inmueble como una inversión. 5 La ubicación La ubicación es una de las principales características a tener en cuenta a la hora de hacerse con una vivienda, tanto si es para habitarla como para alquilarla. Además, el entorno también afectará en la revalorización. Una buena ubicación debería contar con un sistema de transporte público, zonas verdes, cercanía a comercios o centros educativos y médicos. La zona donde vivamos debe ajustarse a nuestras necesidades. Es muy conveniente visitar el vecindario antes de comprar la vivienda e incluso hablar con los vecinos de la comunidad. 6 Ventajas de una vivienda a reformar Considerar si es rentable comprar una vivienda para reformar puede suponer una gran ventaja, pues brinda la posibilidad de conseguir una buena rebaja en el precio inicial y diseñar la vivienda a medida. Ocurre sobre todo con las propiedades de segunda mano en el centro de las ciudades. 7 Si la intención es alquilar… Comprar una vivienda con la intención de alquilarla es otra opción que barajan muchos propietarios. Factores anteriores como la ubicación jugarán un papel fundamental. Si este es el caso, es conveniente adquirir la vivienda en el lugar donde residimos, ya que si hay que reunirse con el inquilino (por ejemplo, para solucionar una avería), los gastos de desplazamiento serán menores. 8 Decisión bien meditada Como comentábamos al comienzo del artículo, comprar una vivienda debe ser una decisión muy bien meditada. No hay que impacientarse ni apresurarse, pero tampoco dejar pasar una buena oportunidad. Es muy importante reflexionar y aclarar todas las dudas que tengamos para que cuando nos embarquemos en la compra de una vivienda tengamos éxito.

¿Por qué el ambiente de la calle se empeña en hablar de subida de precios cuando los números nos dejan en la incertidumbre? Mientras el Instituto Nacional de Estadística dice que hay un incremento de tres décimas en el Índice de Precios de Vivienda situándose en un 5,6%, el Consejo General del Notariado dice que la cuantía media de las hipotecas ha bajado un 10,8%. Haciendo zoom en los datos del Instituto Nacional de Estadística del segundo trimestre de 2017 vemos que es la vivienda de segunda mano la que sube de precio, pero la nueva está bajando. La tasa anual de los precios de vivienda nueva es del 4,4%, más de un punto inferior a la del trimestre anterior. Llevándole la contraria está la vivienda de segunda mano, que ha subido medio punto, hasta el 5,8%. Volviendo a las estadísticas del Consejo General del Notariado vemos una tendencia estable tirando hacia la baja en el precio de los pisos. El precio promedio por m2 de las viviendas vendidas en julio fue de 1.333 €, lo que supone un ligero decremento del 0,5%. ¿Y si hacemos zoom a las hipotecas? Su cuantía media bajó un 10,8%. El metro cuadrado de las viviendas compradas en julio costó 1.333 €, reflejando así un ligero abaratamiento del 0,5% interanual. Este retroceso del precio del metro cuadrado de las viviendas se debe, exclusivamente, a la caída del precio del metro cuadrado de los pisos (0,4%), ya que el metro cuadrado de las viviendas unifamiliares aumentó un 0,3% interanual. Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se redujo un 0,4%. Dentro de éstos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.487 € (0,9% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.795 € (-7,9% interanual). compraventa vivienda Hipotecas de 127.382 €, un bajón del 11% Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en julio un 5,7% interanual (22.274 préstamos), debido, exclusivamente, al incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda. Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 6,7% interanual en julio, hasta los 20.730 nuevos préstamos. Su cuantía media experimentó un decremento del 10,8% en términos interanuales hasta los 127.382 €. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 45,4%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 75,9%.